容積率とは？計算の仕方や前面道路幅に応じた制限について

容積率とは？

容積率とは、敷地の面積に対して建物の延べ床面積が占める割合を指します。
道路などの公共施設とのバランスを保つため、または居住環境の保護のために都市計画で「指定容積率」が定められています。家を建てる際は、この容積率の制限を守って建築しなければなりません。

容積率は、土地ごとに指定された「用途地域」によって上限が決められており、さらに地区計画によって制限を受ける場合があります。計画段階から制限を把握し、違法建築にならないよう住宅の設計を行わなければなりません。

容積率の計算方法は？

ここで、実際に容積率を計算してみましょう。敷地面積が120平方メートルの土地に1階150平方メートル、2階90平方メートルの延べ床面積で家を建てる場合、容積率は以下の計算式で求められます。

延べ床面積（150平方メートル＋90平方メートル）÷敷地面積120平方メートル×100＝容積率200％

敷地面積が120平方メートルで指定容積率が200％とされている土地に家を建てる際は、各階の床面積を合計した「延べ床面積」が240平方メートルを超えないようにする必要があるということです。

前面道路の幅で容積率が変わる？

容積率は、基本的には用途地域ごとに規定された制限が適用されますが、その土地が面する前面道路の幅によって変わることもあります。つまり、土地に面した道路の幅が狭い場合は、容積率がさらに制限を受けるということです。こうした土地ごとに定められる容積率を「基準容積率」といいます。

また道幅が極端に狭い場合は防火面を考慮し、境界から一定の範囲内に建物や外構物を建築せず空間を設ける必要があります。このように、道路に面した一定範囲に空間を設けることを「セットバック」と呼びます。
以下に、前面道路の幅が容積率にどのように影響するかをご説明します。

幅員が12m未満の場合の制限

前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域の区分に従って容積率に上限が設けられます。幅員12m未満の道路に面した土地に家を建てる場合、道路の幅に「4/10（40％）」または「6/10（60％）」を掛けた数値が容積率の上限です。

用途地域の区分と掛け合わせる数値は以下のようになります。

• （1）第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域 4/10
• （2）第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域 4/10
• （3）その他 6/10

ただし、（2）（3）の区分には、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の判断を経て指定する区域での例外もあります。

例えば、上記（1）（2）の住居系の用途地域で、指定容積率が200％の土地が幅4.5mの道路に面している場合、基準容積率は「4.5m×40％=180％」です。
容積率は指定容積率・基準容積率のうち厳しい数値のものが適用されるため、この土地に家を建てるには容積率180％以下でなくてはなりません。

幅員が4m未満の場合の制限

前面道路の幅員が4m未満の場合は、セットバック（道路の境界線から敷地を後退させること）が必要です。セットバックした部分は道路とみなされ、実際の敷地面積から除かれます。その分、敷地面積が狭くなるので、セットバックによって実質的に容積率が制限されます。

特定道路に接する場合

これまでは、前面道路の幅員により容積率が制限されるケースをご紹介しましたが、容積率が緩和されるケースもあります。敷地の前面道路が6m～12m未満、かつ敷地の位置から70m以内に、幅員15m以上の「特定道路」と接する場合です。たとえ土地の目の前の道幅が狭くても、すぐに大きな道路に出られる場合は容積率が緩和されます。

おわりに

今回は、「容積率」の制限や計算方法をご紹介しました。もっとも、これらは不動産会社やハウスメーカーに相談する際、詳しく説明を受けることができます。ただし、「土地に面した道幅が狭いと、容積率が制限され狭い家になるかもしれない」「イメージ通りの大きさの家が建てられるとは限らない」ことは知っておきましょう。ある程度の予備知識を得てから土地探しを始めれば、家づくりの計画もスムーズに進行できるでしょう。