土地の価格はどのくらい?購入時の費用や仲介手数料について

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土地の価格はどのくらい?購入時の費用や仲介手数料について

土地購入の費用や仲介手数料

土地を購入する際にかかる費用の大半は、「土地の価額(土地代)」です。しかし、土地代だけの金額で予算を立てると、実際にはさらに多くの費用がかかり予算オーバーしてしまうケースも考えられます。
土地の購入には、土地代だけではなく仲介手数料など、さまざまな諸費用が必要です。予算を組むときは、諸費用も忘れずに計上しましょう。
今回は、土地購入時にかかる費用や仲介手数料についてご紹介します。

土地の価格はどのくらい?

土地の価格土地にはそれぞれ価格がつけられていますが、どのように決められているのでしょうか。
一般的には、土地の面積やエリアなどによって売り主が価格を決めています。実際の市場での取引された価格(実勢価格)の他にも以下のような価格があります。

  • 国や都道府県が定めた基準地の価格

    【公示価格/基準地標準価格(都道府県地価調査価格)】

  • 固定資産税の算出に用いられる評価額

    【固定資産税評価額】

  • 相続税の算出に用いられる評価額

    【相続税路線価】


一つの土地に実際の売買での価格(実勢価格)が付けられている他にも、公的に算定された価格が付けられているので、土地の価格は、一物三価や一物四価(場合によっては一物五価)などといわれます。

しかし、土地の価格はあくまでも個別の取引で決まるものであり、同じような地域と土地面積でも同じ金額になるとは限りません。とはいえ、地域ごとの土地代の相場を把握しておくと、土地探しにも役立つでしょう。

土地代の相場を知るには、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」の活用がおすすめです。不動産取引価格をインターネット上で調べることができます。
また、よりリアルな相場を把握したい場合は、不動産ポータルサイトで「坪単価」を調べてみましょう。複数の情報元を確認しおおよその適正価格を知っておけば、土地ごとの割安感・割高感を推測しやすくなります。

土地購入時にかかる諸費用

土地購入にかかる諸費用土地を購入する際、必要な費用は土地代だけではありません。土地購入時にかかる諸費用の内訳を、簡単にまとめてみました。


登記費用

まず、土地の所有権を変更するための登記費用が必要です。登記費用は、登録免許税の金額と、手続きを依頼する司法書士に払う代行料金からなります。


税金(不動産取得税など)

土地を購入する際には、不動産取得税がかかります。また、購入後に固定資産税や都市計画税も納付しなければなりません。


仲介手数料

不動産仲介会社が仲介している土地を購入する場合は、仲介手数料の支払いも必要です。もし、不動産会社が直接の売主となっている場合など、仲介をともなわずに土地を購入する場合は、仲介手数料は発生しません。


ローンを組む場合の手数料など

住宅ローンを組んで土地を購入する場合は、ローン自体の手数料の他、抵当権を設定する際の登記費用、ローン契約にともなう印紙税も必要です。


工事費用がかかる場合もある

土地を購入し宅地として整備する際、整地、土留・擁壁、地盤補強などの工事が必要になる場合があります。その場合は、工事費用を負担しなければならないこともあるでしょう。また、土地が更地ではなく古い建物が建っている場合には、その解体費用がプラスされます。


仲介手数料の計算方法

土地を購入する際に仲介会社を利用した場合、仲介手数料はどのくらいの金額になるのでしょうか。ここで、仲介手数料の簡易的な計算方法を、以下にご紹介します。


【土地代(売買価格)が400万円以上、消費税が課税される業者の場合】

(土地代×3%+6万円)+消費税=仲介手数料

上記の計算式で、1,200万円の土地を購入した場合の仲介手数料を計算すると、1,200万円×3%+6万円+消費税8%=45万3,600円です。

ここで気をつけたいのは、「消費税」の加算です。
土地自体に消費税は課税されませんが、土地の仲介手数料には消費税が課税される場合があることを覚えておきましょう。
なお、ここで算出される仲介手数料はあくまで「上限額」です。この金額よりも安い手数料を提示される可能性もあります。


【仲介手数料の上限額について】

宅地建物取引業者(不動産会社)に支払う仲介手数料は、以下の通り売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。

取引額の区分 報酬額(消費税別)
200万円以下の金額 取引額の5%以内
200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
400万円を超える金額 取引額の3%以内
【計算例】 取引額が1200万円の場合の計算方法

[200万円以下の区分(200万円分×5%)] ⇒ 10万円 + [200万円超~400万円以下の区分(200万円分×4%)] ⇒ 8万円 + [400万円超の区分(800万円分×3%) ] ⇒ 24万円 = 42万円
となり、消費税が課税される宅地建物取引業者の場合には消費税がこれにかかりますので、45万3,600円となります。

「(土地代×3%+6万円)+消費税」で計算する簡易的な計算方法は、土地の売買代金が400万円を超える場合が多い事から、複雑な計算方法を簡略化したものです。
計算しやすいように400万円以下の区分を3%でならして、「+6万円」で調整して計算している方法なので、土地の売買代金が400万円以上の場合にのみ利用できる計算方法になります。

おわりに

今回は、土地購入時にかかる費用や仲介手数料についてご紹介しました。
「仲介手数料は法律で上限が定められている」「土地代には消費税は課税されない」など、土地の購入には通常の買い物と異なるルールが多くあります。
また、不動産情報サイトに掲載されている土地の価格は土地代のみであり、別途かかる諸費用については土地価額や仲介の状況から割り出す必要があります。
土地を購入する際は、諸費用を考慮したうえで、資金計画をしっかり立てることが大切です。

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