小規模宅地等の特例で土地の相続税が80%減税に。二世帯住宅のメリット

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小規模宅地等の特例で土地の相続税が80%減税に。二世帯住宅のメリット

小規模宅地等の特例で相続税を減税

親の持ち家に同居している子供へと財産を相続する場合、その財産には現在暮らす住宅や住宅が建っている土地といった不動産も含まれます。複数の財産を相続する場合にも、不動産はそれらの中でもっとも高額な財産となるケースが多いでしょう。そのため、こと住宅や土地の相続に関しては「相続税」に関する問題が生じやすくなります。
そこで今回は、相続の予定があるなら事前に身につけたい「小規模宅地等の特例」に関する基礎知識をご紹介します。「不動産の相続税って高くなるの?」と今から心配されている方も、相続税の優遇制度について知ると少し安心できるかもしれません。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人(亡くなった方)が居住または事業をしていた土地、あるいは貸与していた土地の固定資産税評価額について、相続人(相続する方)が一定の要件を満たすことで最大80%の減額措置を受けられる特例を指します。

従来の固定資産税評価額で相続税の金額が決められてしまうと、とても高額な相続税が相続人に課されることとなるケースも十分にあり得ます。高い税金により、相続人がせっかく相続した土地を所有し続けることができなくなる事態を回避し、事業の継続や居住の継続に配慮するために、「小規模宅地等の特例」が設けられました。
なお、小規模宅地等の特例は「土地」の相続税に関する特例であり、「建物(家屋・住宅)」はこの特例の対象とはなりませんのでご注意ください。


小規模宅地等の特例の要件

地籍図を確認する男性小規模宅地等の特例の対象となる土地(宅地等)は、被相続人の居住用の土地(特定居住用宅地等)と事業用の土地(特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、及び貸付事業用宅地)に大きく分類されますが、ここでは、住宅と関わりの深い居住用の土地(住んでいた土地)である「特定居住用宅地等」について「小規模宅地等の特例」の対象となるために満たすべき要件についてご説明します。また、要件を満たした場合に特例が適用される土地の面積の上限と、評価額の減額率についてもご紹介します。
まず、要件について見てみましょう。

特定居住用宅地等とは、被相続人(亡くなった方)が住んでいた宅地で、配偶者または一定の条件を満たす親族が取得した部分のことをいいます。特定居住用宅地等については、相続した自宅の土地のうち330㎡までの評価額を80%減額できます。総面積が330㎡を超える場合は、330㎡を超えた残りの部分は減額できません。
尚、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合には、特定居住用宅地等330㎡、特定事業用宅地等400㎡の合計730㎡まで適用可能です。

小規模宅地等の特例を被相続人が住んでいた土地(特定居住用宅地等)に適用するためには、相続した人(取得者)ごとの要件があり、次の表のように定められています。

○ 特定居住用宅地等の要件
区分 特例の適用要件
取得者 取得者等ごとの要件
被相続人の居住の用に供されていた宅地等 1 被相続人の配偶者  「取得者ごとの要件」はありません。
2 被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族  相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
3 上記1及び2以外の親族

次の(1)から(6)の要件を全て満たすこと(一定の経過措置があります。)

  1. (1) 居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと
  2. (2) 被相続人に配偶者がいないこと
  3. (3) 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)がいないこと
  4. (4) 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
  5. (5) 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
  6. (6) その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等 1 被相続人の配偶者  「取得者ごとの要件」はありません。
2 被相続人と生計を一にしていた親族  相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
(出典:国税庁 タックスアンサー 「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」 表中の注は省略)

二世帯住宅では「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」を「被相続人と一棟の建物に居住していた親族」が相続することになります。この場合は、相続した人が被相続人の自宅を相続税の申告期限まで継続して保有して、かつ、そこに居住することが特例適用の原則的な要件になります。

(注)被相続人が養護老人ホームへ入所していた場合等、その他にも要件があります。詳細は国税庁 タックスアンサーをご参照ください。

小規模宅地等の特例を二世帯住宅で適用させるには

階段で行き来できる二世帯住宅

小規模宅地等の特例の対象は、被相続人が住んでいた宅地に対してでした。
では、二世帯住宅を相続する場合、小規模宅地等の特例の優遇が受けられるのでしょうか。
答えは「条件によっては受けられる」となります。二世帯住宅に親子が一緒に住んでいても1階は被相続人名義、2階は相続人名義というように区切って(区分所有)登記をしている場合には小規模宅地等の特例は適用されません。

従来、完全分離型の二世帯住宅は、小規模宅地等の特例の対象外でした。しかし、平成25年の税制改正で、完全分離型二世帯住宅のような構造上区分された住宅でも、一定の要件を満たしていれば小規模宅地等の特例が敷地全体に対して適用されるようになりました。
その要件とは、「区分所有登記建物でない(親世帯の居住空間と子世帯の居住空間が別々に登記されていない)こと」です。以前は、二世帯住宅に特例が使えるかどうかは、家の中で行き来ができるかどうかでした。しかし、2020年1月現在は家の中の行き来は関係なく、区切って(区分所有)登記されていないかどうかで判断がされます。

二世帯住宅を建てることを検討中で、もし相続税対策を考えるのであるなら、区分登記を利用せずに共有または親の単独での登記も検討すると良いでしょう。そうすることで、小規模宅地等の特例が適用される可能性が高まります。


おわりに

まず、財産相続のタイミングはまだ先と思っていても、そのときがいつ来るのかは分かりません。特に、同居している親から住宅を引き継ぐ予定があるなら、相続税に関することも事前に知識として身につけておくと、いざというとき慌てずに済むはずです。
特に今回ご紹介した「小規模宅地等の特例」は、住宅の相続では必ず取り上げられる重要事項です。親子二世帯で暮らしているご家族は、各世帯で話し合いをして相続に関する意思のすり合わせをするとともに、複雑なケースもありますので、相続税に詳しい専門家に相談することをおすすめします。


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